부동산 공부 :: 부동산 가격에 미치는 요인 정리 + 20220812 시황체크

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부동산 가격에 미치는 요인 (개인적인 생각)

• 절대요인
  - 아파트 대단지 500세대 이상
  - 신축일수록
  - 주변 인프라(일자리/교통/초품아/학군/상권/병원/주차 등)
  
  
• 상승
  - (시황)통화량 증가(화폐가치 하락)
  - (시황)금리 하락
  - (시황)추격매수 심리
  - (시황)원자재 가격 인상
  - (시황)전월세전환율
  
  - (지역)공급량 부족
  - (지역)교통호재
  - (지역)일자리호재
  - (지역)가구 수 증가
  - (지역)가구 소득 증가
  - (지역)투자자의 유입
  
  - (단지)재건축 사업성
  - (단지)상대적 저평가
  - (단지)전세가율
  - (단지)재건축 사업속도(안전진단 통과여부 등)
  
  
• 하락
  - (시황)통화량 감소(화폐가치 상승)
  - (시황)현재 가격(소득 대비 가격부담)
  - (시황)하락 심리
  - (시황)금리 상승
  
  - (지역)공급량 증가(지역생활권)
  - (지역)인구 감소
  - (지역)투자자의 탈출
  
  - (단지)아파트의 노후화
  
  
• 불확실한 요인
  - 대출 규제/완화
  - 재건축 규제/완화
  - 양도세/취득세/종부세
  - 3기 신도시(청약)

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20220812 시황체크

수도권
-상승요인: 원자재 가격 인상, 공급량 부족, 가구 수 증가, 가구 소득 증가, 종부세 완화, 양도세 일시적 완화
-하락요인: 현재 가격, 하락 심리, 금리 상승, 공급량 증가(경기남부, 인천), 대출 규제

• 원자재 가격에 따른 분양가 상승이 필연적임에도 일부 미분양이 일어나고 있음 ▼
• 서울에는 공급량이 부족하나 경기도 일부 지역에서 공급이 있어 특정 생활권에서는 공급량 작용이 변수 ◆
• 1인 가구 증가로 가구 수 증가 ▲
• 임금 상승으로 인해 가구 소득 증가 -> 다만, 특정 업종/대기업이 상승을 주도함 ▲
• 종부세 완화, 양도세 완화, 상생임대인 제도 등 다주택자(의 투자)에 유리한 제도 개편 ▲
• 2020-2021년 과도한 상승, 일부 지역의 오버슈팅으로 인한 가격부담 (21.9.~10. 고점 대비 15~20% 하락 진행 중) ▼
• 금리 상승으로 인하여 월세선호 현상 -> 전세가율이 낮아져 결국 투자자에겐 부담 ▼
• 추가 금리 인상이 예고되어 하락 심리 -> 다만, 대출 금리의 선제적 인상으로 가산 금리는 오히려 하락하기도 함 ▼

 

혼돈의 카오스 시기..
(과연 올 하반기는 어떻게 될지 궁금하다)

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