부동산 경매 :: 왕초보 부동산 경매 모의 입찰 낙찰가 맞추기 1탄

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안녕하세요 콩수비입니다.
부동산 경매 연습도 할 겸 모의 경매 한번 해보도록 하겠습니다~!
1탄으로는 안전한 물건 고르기부터 물건 분석 & 예상 낙찰가 산정까지! 해보겠습니다.

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안전한 물건 고르기

저는 부동산 경매를 이제 막 공부하기 시작한 입문자이기에
복잡한 권리분석은 접어두고 완전 단순한 물건만 고르려고 했어요

 

부동산 도서 책 리뷰 :: 왕초보를 위한 추천 도서 '경매가 이렇게 쉬울 줄이야 - 이명재'

 

위 책에서 알게된 안전하고 쉬운 물건 3가지에 부합하는 물건을 찾아보려고 했어요!

 

안전하고 쉬운 물건 기준 3가지

첫째, 등기부 등본에 (근)저당과 (가)압류만 있는 부동산
둘째, 임차인이 1순위가 아닌 부동산
셋째, 유치권·법정지상권·분묘기지권·토지별도 등기·대지권 미등기 등 매각명세서상 특이사항이 없는 부동산

 

이 세 가지를 되새기며 대한민국 법원경매정보 홈페이지에서 검색을 해보다가
마침 기준에 부합하는데 경매기일이 며칠 안남은 물건이 보이더라구요
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바로 내일 아침에 서울중앙지방법원에서 이루어지는 경매 물건이네요!
제가 이 물건을 왜 골랐냐하면..
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1. 등기부 등본에 (근)저당과 (가)압류만 있는 부동산
   -> 다른 경매 사이트에서 등기부 현황을 확인해보니 근저당과 압류만 있더라구요. ⭕
2. 임차인이 1순위가 아닌 부동산
   -> 이 물건은 조사된 임차내역이 없고 소유자가 점유중이라고 하네요. ⭕
3. 매각명세서상 특이사항이 없는 부동산
   -> 위 매각물건명세서를 보면 아래 빨간색 칸이 전부 빈칸이므로 특이사항이 없는 것으로 확인됩니다. ⭕

딱 봐도 권리분석이 단순하고 안전해보이죠?
(다시 한 번 말씀드리지만 전 초보자라 정확하지 않습니다!!)

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물건 분석

 

법원에서 공개한 "감정평가서" 상 확인해보니 해당 물건은
"관악산 휴먼시아2단지, 2층 전용114㎡" 으로 확인되네요.

해당 물건은 현재 "네이버 부동산 기준으로 9억에 호가"가 형성되어있네요
하지만 2022.5. 같은 2층이 8억 5천만원에 실거래가 되었고

현재는 더더욱 구매 심리가 위축되어있다보니 더 낮은 낙찰가가 예상됩니다.
그래서 그런지 2022. 7. 5. 1차 입찰, 최저낙찰가 8.84억일 때 유찰이 된 듯합니다.
(이번 2회차에는 1회 유찰에 따른 최저낙찰가 7.07억원입니다!)

선호도 높은 포베이타입	강남역까지 50분

내부구조도 선호도가 높은 포베이타입이고 단지 앞 버스정류장으로 교통 여건은 무난해보입니다.
관악산 부근이라 언덕진 곳에 있고 해당 물건이 2층이라는 점은 아쉬운 부분이네요.

 

그래도
2022. 7. 전세 6억8000만원(2층) 계약이 이루어진 것으로 보아 실거주 가치는 준수해보입니다. (전세가율 약 80%)
현재 최저가 전세 7억원에 호가창이 형성되어 2022.8.9. 기준 5개정도 전세매물이 보이네요. (매매는 20개정도)
(전체 2200세대 중 해당 면적 세대 수는 499세대입니다.)
=> 6억 5천정도에 전세를 내놓을 수 있을 것 같습니다.

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예상 낙찰가 선정

해당 물건은

• 크게 리스크도 없고
• 소유자가 점유하고 있으므로 관리비 미납내역이 많진 않을 것으로 예상되며
• 내부 상태도 크게 문제 없고 명도도 무난하다 가정하에
• 저층, 경사진 단지는 아쉽긴하지만 실거주 가치가 양호하나 (전세가율 약 80%)
• 추가적인 금리인상이 예상되고 그에 따른 심리위축이 예상되므로

(다시 한 번 말씀드리지만 전 초보자라 정확하지 않습니다.)

만약 나라면....낙찰가 8.06억에 입찰해보고
예상 낙찰가는 8.2억 예상해봅니다!
(부동산 경매에 관련해서 더 알려주고싶은 내용이 있다면 댓글로 마음껏 말씀해주세요~!)

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2탄에서는
1. 실제 낙찰가가 얼마인지 확인하고
2. 낙찰자의 예상 수익(률)은 어느정도 계산해보고
3. 내 예상 낙찰가는 왜 빗나갔는지
확인해보도록 하겠습니다!

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